Ceny mieszkań rosną, a deweloperzy nie nadążają z budową mieszkań

gospodarka mieszkania

Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, a te, które w niej pozostały są coraz droższe. W Krakowie, ale też i  w Trójmieście powinien już głośno zabrzmieć sygnał SOS. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl alarmują, że w sierpniu średnia cena metra kwadratowego była tam o ponad jedną piątą wyższa niż przed rokiem!

W sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie krakowskich firm deweloperskich zbliżyła się do 15 tys. zł za m kw. i była wyższa niż w Warszawie miesiąc wcześniej.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika z kolei, że oferowane przez deweloperów w Krakowie mieszkania podrożały w sierpniu średnio aż o 5% w przeliczeniu na metr kwadratowy. Mimo to stolica nie dała się zepchnąć z pozycji lidera. Średnia cena metra kwadratowego poszła tu bowiem w górę aż o 6%. Tym samym z nawiązką przekroczyła próg 15 tys. zł.

Na trzecim miejscu cenowego podium utrzymuje się Trójmiasto. Również i tam sierpień przyniósł bardzo gwałtowny, bo aż 5% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Niestety, cenowe przyspieszenie miało miejsce także w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie z miesiąca na miesiąc średnia podskoczyła o odpowiednio: 4% i 3%.

– Mam nadzieję, że ten wyścig cenowy wreszcie się skończy. W przeciwnym razie czekałyby nas w tym roku rekordowe wzrosty średniej ceny metra kwadratowego. Ta obawa wynika z faktu, że w ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze o 25%, a w Trójmieście o 22% – komentuje Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Jego zdaniem, przede wszystkim w Krakowie, ale także w Trójmieście i Warszawie powinien już głośno zabrzmieć sygnał SOS.

Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl ocenia, że najpewniej to nie pazerność deweloperów jest główną przyczyną tak dużych podwyżek. Owszem, niektórzy windują ceny wykorzystując sytuację nierównowagi na rynku. Są też i tacy, którzy stawiają na zamożnych klientów, którzy kupują mieszkania z wyższej półki. Pamiętajmy też o tym, że w warunkach wysokiej inflacji rosną koszty.

Zobacz:  Kobiety stanowią zdecydowaną mniejszość wśród inwestorów. Przez kryzys zaczynają się jednak tym tematem interesować

Nie ma wątpliwości, że lawinowo rosnąca średnia cena metra kwadratowego jest głównie efektem kurczącej się podaży mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie krakowskich firm deweloperskich było pod koniec sierpnia aż o 44% mniej mieszkań niż jeszcze osiem miesięcy temu! We Wrocławiu oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 37%, w Warszawie – o 34%, a w Trójmieście – o 37%.

–  W sytuacji, gdy po kredyty sięga coraz więcej osób, a prawdziwą furorę na rynku robi dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2%”, z oferty deweloperów znikają w pierwszej kolejności mieszkania z segmentu popularnego. I to dlatego wystrzeliła średnia cena metra kwadratowego tych, które w niej zostały – tłumaczy Marek Wielgo.

Potwierdzają to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, z których wynika, że średnia cena mieszkań, na które krakowscy deweloperzy znaleźli chętnych (a było ich w sierpniu rekordowo dużo) wynosiła „tylko” 12,4 tys. zł za m kw.  Podobnie było niemal we wszystkich metropoliach. Wyjątkiem były miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali (lub podnoszenia ich cen) znacznie lepiej obrazuje struktura cen mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Na przykład w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 6% (w lipcu było 12%). Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18% do 42% (w lipcu – 34%). Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowano również m.in. w Warszawie i Trójmieście. Można przypuszczać, że już we wrześniu z oferty warszawskich i krakowskich deweloperów znikną mieszkania z cenami poniżej 9 tys. zł za m kw.

Zobacz:  Na kredyt kupimy tylko małe mieszkania?

Niestety, sierpień był kolejnym miesiącem, w którym deweloperzy nie dostarczyli na rynek tylu mieszkań, by zaspokoić popyt na nie. Dlaczego tak się dzieje? istnieją obawy, że o ile duzi deweloperzy włączyli wyższy bieg, bo mają grunty i zapewnione finansowanie swoich inwestycji, to wielu małym i średnim firmom właśnie ta druga kwestia mocno podcina skrzydła.

Ponadto deweloperzy skarżą się na zbyt małą podaż działek oraz nadmierną biurokrację. – Najwyższy czas zadać pytanie miejskim urzędnikom: czy i co robią w tej sprawie? – komentuje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Jak ważna jest współpraca deweloperów z władzami miast pokazuje przykład Łodzi, która wydaje się być oazą stabilności. Oferta mieszkań skurczyła się tam tylko o 6% , a co najważniejsze dla kupujących nowe mieszkania, ich ceny wzrosły w tym roku najmniej, bo o 5%. Mniejsza, bo tylko 4% podwyżka miała miejsce jedynie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, ale tam mieszkań w ofercie firm deweloperskich wyraźnie ubyło, co źle wróży na przyszłość.

Czy w kolejnych miesiącach średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku wyhamuje, a może nawet nieco spadnie? Warto podkreślić, że deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć ich dopływ, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych. W przeciwnym razie zwrócą się oni w stronę rynku wtórnego. Tym bardziej, że kupujący tam pierwsze mieszkania zostali zwolnieni z obowiązku płacenia 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, co oznacza oszczędność co najmniej kilku tysięcy złotych.

Zobacz:  Ugoda frankowicza z bankiem – czy jest opłacalna?

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Ponadto w większości metropolii średnia cena metra kwadratowego używanych mieszkań jest niższa niż na rynku pierwotnym. Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Z drugiej strony Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia jest tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, od grudnia do sierpnia wzrosła ona aż o 18%. Dwucyfrowa podwyżka miała miejsce również w Krakowie i Wrocławiu (o 11%). Najmniej podrożały używane mieszkania w Łodzi – średnio o 4% na metrze.

Warto zwrócić uwagę, że w ciągu 12 miesięcy w większości największych miast mieszkania z drugiej ręki drożały znacznie wolniej niż deweloperskich. Wyjątkiem jest wspomniana wcześniej Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym szła w górę w podobnym tempie. Na uwagę zasługuje Łódź, w której podwyżki były najniższe na obu rynkach.

Ponadto sierpień przyniósł w tym mieście stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. W pozostałych metropoliach mieszkania podrożały. Najbardziej we Wrocławiu– o 3%, zaś w Warszawie, Krakowie i Poznaniu – o 2%.

Niestety, także na rynku wtórnym kurczy się oferta najtańszych mieszkań. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W sierpniu udział takich lokali wynosił 75%. Z kolei z 5% do 20% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

AUTOR: Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i Gethome.pl