Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwoleń na nabywanie w Polsce nieruchomości – w tym również rolnych i leśnych. W przypadku pozostałych cudzoziemców są one niezbędne.
Z raportu ogłoszonego w czerwcu 2019r. przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji wynika, że w roku 2018 cudzoziemcy przeprowadzili w Polsce 16531 transakcji zakupu nieruchomości. Jest to kolejny wzrost w stosunku do lat poprzednich.
Obywatele innych państw byli zainteresowani zarówno nieruchomościami gruntowymi, jak i wszelkiego rodzaju lokalami. Co więcej, właśnie w roku minionym odnotowano największy, wręcz skokowy wzrost w tego rodzaju transakcjach – dwa lata temu było ich zaledwie 5464. Kupujący to przeważnie obywatele państw sąsiadujących z Polską, a na pierwszym miejscu – przynajmniej jeśli chodzi o lokale – uplasowali się Ukraińcy, Niemcy i Białorusini. W polskie nieruchomości szczególnie chętnie inwestują mieszkańcy Skandynawii – zwłaszcza Norwedzy oraz Szwedzi, a także wielcy inwestorzy południowoafrykańscy – zarówno prywatni jak instytucjonalni.
– Kupowanie nieruchomości w naszym kraju staje się coraz łatwiejsze. Od 1 maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwoleń na nabywanie w Polsce nieruchomości – w tym również rolnych i leśnych. W przypadku pozostałych cudzoziemców są one niezbędne – mówi Agata Karolina Lasota dyrektor zarządzający kancelarii LBC INVEST
Czym jest Europejski Obszar Gospodarczy?
W skład Europejskiego Obszaru Gospodarczego wchodzą wszystkie kraje Unii Europejskiej, a poza tym Islandia, Liechtenstein i Norwegia. Jeśli nie jesteśmy obywatelami żadnego z wyżej wymienionych państw, musimy na zakup nieruchomości w Polsce uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Jak taką zgodę uzyskać?
Przede wszystkim należy złożyć stosowny wniosek do urzędu. Minister może udzielić zezwolenia, jeżeli wnioskodawca zagwarantuje, że nabycie przez niego nieruchomości nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa kraju lub porządku publicznego. Znaczącą rolę mogą również odgrywać ewentualne ograniczenia wynikające z polityki społecznej lub dotyczącej zdrowia obywateli.Ważne jest też udowodnienie swoich więzi z Polską. Może tu chodzić zarówno o pochodzenie, jak też członków najbliższej rodziny, takich jak żona czy mąż.
– Czynnikiem działającym pozytywnie może być ponadto zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub status tzw. długoterminowego rezydenta UE. Przy czym, jeśli chodzi o pobyt czasowy, warto uzupełnić, że wspominana powyżej zasada nie dotyczy zezwolenia na pobyt dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na inne okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu w Polsce.Dodatkowym argumentem za pozytywnym rozpatrzeniem wniosku jest także fakt prowadzenia na terenie naszego kraju działalności gospodarczej lub bycie członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej działającej na terenie Polski.Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od chwili jego wydania – wyjaśnia Agata Karolina Lasota
Co decyduje o odmowie zezwolenia?
Czynnikiem negatywnym jest między innymi próba nabycia nieruchomości na podstawie tzw. dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju pochodzenia cudzoziemca. W Polsce takie dziedziczenie następuje automatycznie, gdy osoba zmarła nie pozostawiła testamentu lub jest on nieważny. Ewentualnie, gdy wskazane osoby odrzucają spadek lub z jakichś innych powodów – np. długów zmarłego – nie mogą go przyjąć.
Jeżeli obcokrajowiec nie należy do tzw. kręgu spadkobierców ustawowych – zwykle reguluje to ustawodawstwo poszczególnych państw lub polskie, gdy w danym państwie tego rodzaju przepisy nie występują – może skorzystać z dziedziczenia testamentowego. Jeśli na tej podstawie nabędzie nieruchomość, ma dwa lata na złożenie wniosku o zezwolenie. Po tym czasie nieruchomość lub prawo do jej wieczystego użytkowania przejdzie na spadkobierców dziedziczących wedle zasad polskiego prawa. Na udzielenie zezwolenia nie można też liczyć w wypadku, gdy ubiegający się o nie cudzoziemiec wchodzi w skład spółki handlowej, która jest w trakcie przekształcania.
W jakich wypadkach zezwolenie nie jest konieczne?
Poza opisanymi na samym początku okolicznościami zezwolenie nie jest konieczne, gdy cudzoziemiec nabywa samodzielny lokal mieszkalny czy lokal lub udział lokalu przeznaczony pod garaż.
Agata Karolina Lasota dodaje – Zezwolenie nie jest konieczne również, gdy nabywca mieszka od co najmniej pięciu lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały, ma status rezydenta długoterminowego UE. Zezwolenia nie wymagają też nieruchomości wchodzące w skład wspólnoty majątkowej – np. gdy ma się żonę lub męża z polskim obywatelstwem i samemu mieszka się w Polsce co najmniej dwa lata od uzyskania stosownych zezwoleń.Spod konieczności uzyskania zezwolenia wyłączone są ponadto nieruchomości, które cudzoziemiec nabywa od samego właściciela i użytkownika wieczystego, lub gdy przejmuje nieruchomość po postępowaniu egzekucyjnym.Wyjątek od tej reguły stanowią nieruchomości położone w tzw. strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha. Wtedy bezwzględnie należy ubiegać się o zezwolenie bez żadnych wyjątków.
Promesa
Istnieje ponadto możliwość uzyskania specjalnej promesy, czyli przyrzeczenia wydania zezwolenia. Aby się o nią postarać, należy złożyć dokumenty potwierdzające prawo do nabycia nieruchomości – dokładnie takie same jak te, które dołącza się do wniosku o zezwolenie. Promesa jest ważna przez rok od jej wydania. W tym czasie, jeśli cudzoziemiec spełnia wyszczególnione powyżej warunki, ministerstwo nie może odmówić udzielenia zezwolenia. Nabycie nieruchomości niezgodnie z obowiązującym w Polsce prawem jest uważane za nieważne. O takiej nieważności może orzec sąd na żądanie wójta gminy czy burmistrza lub prezydenta miasta, na terenie którego znajduje się zakupiona nieruchomość. Możliwość wystąpienia o takie orzeczenie ma również starosta powiatowy, marszałek województwa lub wojewoda, a także – sam Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Procedura
Procedurę przeprowadza się w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji. W celu jej zainicjowania należy złożyć wniosek z dołączonymi dokumentami określającymi status prawny ubiegającego się. Przy czym warto pamiętać, że wszelkie dokumenty powinny być wystawione nie wcześniej niż pół roku przed terminem składania wniosku. Instytucje, do których wniosek trafi, by mogły go zaopiniować, mają dwa tygodnie na zgłoszenie ewentualnego sprzeciwu. Cała procedura nie powinna potrwać dłużej niż miesiąc lub dwa – w przypadku, gdy sprawa jest wyjątkowo skomplikowana.
Kto może pomóc?
Zarówno w przejściu całej procedury uzyskiwania zezwolenia, jak i w nabyciu samej nieruchomości mogą pomóc firmy, które specjalizują się w międzynarodowych transakcjach sprzedaży. Taką firmą jest między innymi LBC INVEST, która obsługuje inwestorów zagranicznych zainteresowanych lokowaniem kapitału w Polsce. Firma działa na polskim rynku od 2007 roku i prowadzi transakcje sprzedaży nieruchomości na terenie całej Polski. Siedziba kancelarii mieści się w nadmorskiej enklawie Gdyni, oddział zaś w Warszawie. Firma ma swoich przedstawicieli w Anglii, Monako, Niemczech, Szwecji i Zjednoczonych Emiratach Arabskich.
